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Article juridique : Immobilier


#COPROPRIÉTÉ : Les nouvelles préconisations du GRECCO relatives à la mise en conformité des règlements de copropriété avec les dispositions de la loi ELAN relatives aux parties communes spéciales sont publiées (GRECCO, préconisation n° 12 du 21 avril)

Cette préconisation est l’occasion pour le GRECCO (groupe de recherche sur la copropriété) de donner son avis sur la mise en conformité de des règlements de copropriété avec les dispositions de la loi ELAN.

Pour mémoire l’article 209 II) de la loi ELAN a imposé aux syndicats de copropriétaires de mettre en conformité, dans un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi, leur règlement de copropriété avec les dispositions de l'article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
A cette fin, le syndic inscrit à l'ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.


L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose pour rappel que l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Quelle est la différence entre des parties communes spéciales et générales ?

Les parties communes générales sont prévues à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que : « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

 

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

 

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

- les locaux des services communs ;

- les passages et corridors ;

-tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :

 

- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;

- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;

- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;

- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;

-le droit d'affichage sur les parties communes ;

-le droit de construire afférent aux parties communes. »



Les parties communes spéciales sont définies à l’article 6-2 de cette même loi qui dispose que : « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

 

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

 

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes. »

La principale conséquence de cette distinction résulte dans la création de charges communes spéciales et donc de tantièmes généraux et de tantièmes spéciaux pour les copropriétaires qui bénéficient de ces parties communes spéciales. De plus, seuls les copropriétaires détenteurs de lot dans l’un de ces immeubles peuvent prendre les décisions concernant le devenir des parties communes spéciales.

Désormais, avec la loi ELAN, il est possible de convoquer une assemblée générale réunissant uniquement les copropriétaires concernés par les décisions relatives à ces parties communes spéciales. Surtout, comme il a été rappelé ci-dessus, la loi ELAN impose désormais que le règlement de copropriété mentionne ces parties communes privatives afin de leur donner une pleine valeur juridique.

Quelles sont les préconisations du GRECCO ?

- pour que le règlement de copropriété soit conforme à la rédaction de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, le GRECCO préconise d’’inclure également dans ce règlement une grille de répartition des charges corrélée à ces parties communes. Il y a lieu dans ce cas de faire voter une seconde résolution pour adopter

une grille de répartition des charges spéciales afférente à ces parties communes spéciales ;

- il est conseillé de créer une grille  de répartition des charges correspondante pour que le règlement de copropriété soit conforme à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- dans le cas où les parties communes spéciales ne figurent que sous la forme de la mention de droits de propriété relatifs à des parties communes spéciales (dans le descriptif du lot ou dans le tableau récapitulatif, voire dans le descriptif de l’immeuble),  la mise en conformité doit conduire à identifier les parties communes spéciales dans le règlement de copropriété par leur mention expresse.

- dans le cas où les parties communes spéciales sont mentionnées dans tout autre document que le règlement de copropriété (comme par exemple une résolution d’AG qui n’a pas été intégré dans le règlement),  la mise en conformité s’impose, afin d’intégrer dans le règlement de copropriété la mention expresse des parties communes spéciales ;

- dans le cas où les  parties communes spéciales ne sont mentionnées ni dans le règlement de copropriété ni dans l’état descriptif de division (pas de tantièmes de propriété), mais il existe une clef de répartition des charges propres à certaines parties de l’immeuble, la mise en conformité du règlement n’est théoriquement pas requis.
 Néanmoins, des difficultés peuvent survenir au regard de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose pour mémoire que « « Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou

éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
Dans ce cas, l’existence de charges spéciales à certains copropriétaires n’est justifiée que lorsque les charges sont corrélées à des parties communes spéciales ou lorsque ces charges sont des charges de services collectifs ou d’éléments d’équipements au sens du premier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus rappelé.
Le GRECCO considère qu’en dehors de ces hypothèses, la répartition des charges « spécialisée » sur certains

copropriétaires seulement pourrait être réputée non écrite, sous réserve de l’interprétation qui sera donnée de ce nouveau texte par les juges.

- s’agissant du délai de mise en conformité du règlement de copropriété, celle-ci doit être effectuée avant le 23 novembre 2021 mais le texte n’impose pas une publication du modificatif avant cette date. Par ailleurs, aucune sanction spécifique n’est prévue par l’article 6-4 de la loi de 1965, dans l’hypothèse où la mise en conformité ne serait pas réalisée, au plus tard, le 23 novembre 2021. Toutefois, il est établi que des actions en responsabilité peuvent naître de l’inapplication, par le syndic ou par le syndicat des copropriétaires, de l’article 209 II de la loi ELAN, pour autant qu’un préjudice soit caractérisé.

Enfin, le GRECCO préconise au législateur que la date butoir prévue par la loi ELAN au 23 novembre 2021 soit repoussée au plus tôt au 31 décembre 2023 en raison du retard pris compte tenu de la crise sanitaire.



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