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Article juridique : Immobilier


#IMMOBILIER #PACTEDEPRÉFÉRENCE : Charge de la preuve et violation du droit de préférence : Urbanlaw Avocats vous explique tout (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 19-22.971)

Par acte authentique en date du 11 août 2006, une société commerciale et une SCI ont cédé à deux sociétés les parcelles d’assiette d’un hypermarché exploité par une enseigne de supermarché (A) moyennant régularisation au profit de la SCI d'un contrat de crédit-bail immobilier pour une durée de quinze années.


Néanmoins, la société commerciale a, le 11 juin 2007, notifié sa décision de finalement prendre une autre enseigne de grande distribution. 


La société exploitant l’enseigne (A) a alors assigné les crédits bailleurs, la société commerciale et la SCI en nullité de la vente et en substitution dans les droits des acquéreurs, pour violation de son droit de préemption sur l'immobilier des points de vente inscrit dans les articles 9 de ses statuts et 19 de son règlement intérieur.

Par un arrêt du 3 juillet 2019, la Cour d’appel de Riom a rejeté ces demandes. Le requérant considérait qu’il appartient à tout acquéreur professionnel qui a connaissance d’un droit de préférence, de s’informer sur les intentions de son bénéficiaire. Dès lors, la cour d’appel ayant relevé que les sociétés assignées avaient connaissance de ce droit de préférence, elle ne pouvait lui demander d’apporter la preuve de la connaissance de ces sociétés de sa volonté de se prévaloir de ce droit.

La Cour suit le raisonnement de la cour d’appel. Elle rappelle ici qu’il incombe  au bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l'annulation de la vente et sa substitution dans les droits du tiers acquéreur de rapporter :
- la preuve que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte de préférence ;
- la preuve que le tiers acquéreur connaissait l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Dès lors, il ne pouvait être reproché aux crédits-bailleurs de s’être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier.

D’autre part, la cour avait retenu que le projet de transférer l’hypermarché en recourant à un crédit-bail immobilier était connu du requérant qui avait reconnu avoir initialement même prêté son concours à l’opération. Seul le groupe de l’enseigne finalement choisie avait été mis en garde, par le bénéficiaire du pacte, d'une violation de son droit de préemption concernant les offres préalables de vente des droits sociaux et des fonds de commerce.
La Cour d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en déduisant, sans inverser la charge de la preuve, qu’il n’était pas prouvé que les sociétés crédits-bailleurs étaient informées de la volonté de la société coopérative d'exercer son droit de préemption sur les terrains vendus.

Le pourvoi est donc rejeté.

Lire l’arrêt dans son intégralité : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043253058?init=true&page=1&query=19-22.971&searchField=ALL&tab_selection=all

 

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