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Article juridique : Urbanisme


#ZAC #DÉMOLITION : Caducité du cahier des charges d’une ZAC, fin de l’application de ses règles ? On vous explique tout dans cet article (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 4 mars 2021, 19-22.987)

Par acte notariée de 2014, des particuliers avaient acquis une parcelle dans une zone d’aménagement concertée (ZAC), créée en 2005 et supprimée en 2013. Ceux-ci avaient entrepris la construction d’une piscine et d’un petit local technique en limite de propriété.

Considérant que cette construction violait le PLU et le cahier des charges des la ZAC, des voisins les ont alors assigné en référé, sur la base de l’article 809 du code de procédure civile en vue d’obtenir la démolition du local technique.

La Cour d’appel avait constaté que la ZAC avait été supprimée par délibération du conseil municipal de 2013 soit avant la date d’acquisition de leur bien par les particuliers. Dès lors, le seul rappel par l’acte de vente de certaines clauses du cahier des charges caduc ne pouvait créer à la charge des particuliers une obligation de nature contractuelle dont les voisins de ceux-ci pourraient se prévaloir afin de démontrer le trouble manifestement illicite prévu par l’article 809 du code de procédure civil.

Déboutés de leur demande, les voisins arguaient que malgré la caducité du cahier des charges de la ZAC en 2013, l’acte notarié de vente de la parcelle litigieuse reprenait textuellement les prescriptions de ce cahier des charges leur conférant de fait un caractère contractuel. Dès lors, la cour d’appel avait violé l’article 1103 du code civil qui dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

La Cour de cassation rappelle ici qu’en vertu de l’article L.311-6 du code de l’urbanisme, dans sa version antérieure à la loi ELAN, que le cahier des charges d’une ZAC, signé après l’entrée en vigueur de la loi SRU de 2000, devient caduc à la date de la suppression de la zone.
Néanmoins, cette caducité ne fait pas obstacle à ce que les stipulations de ces cahiers des charges continuent de régir, en raison de leur caractère contractuel, les rapports entre les propriétaires qui y ont consenti.

Ainsi, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision en ne recherchant pas, comme il lui a été demandé, si la reproduction, dans l'acte de vente, des stipulations du cahier des charges, qui prévoyaient que tant les règles de droit privé s'ajoutant aux dispositions contenues dans le plan local d'urbanisme que les conditions générales des ventes consenties par l'aménageur devraient être reprises dans tous les actes de revente et s'imposeraient dans les rapports des propriétaires successifs entre eux et que le cahier des charges serait opposable à quiconque détiendrait tout ou partie du territoire de la ZAC, ne caractérisait pas la volonté des parties de conférer à ces obligations, par une stipulation pour autrui, un caractère contractuel.

L’arrêt est donc cassé.

Lire la décision dans son intégralité : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043253049?page=1&pageSize=10&query=19-22.987&searchField=ALL&searchType=ALL&tab_selection=all&typePagination=DEFAULT


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