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Article juridique : Immobilier


#IMMOBILIER #VENTE : Quelles sont les conséquences de la résiliation d’une promesse synallagmatique de vente d’une validité de plus de 18 mois contenue dans un bail d’habitation ? (Cass. 3e civ., 26 nov. 2020, n°19-14.601, n° 890 FS – P + B+ I)

M.Z avait donné à bail à un couple de locataires un appartement pour une durée de trois ans.  Par un protocole devant être annexé au contrat de bail, les parties étaient convenues de la vente de l’appartement, selon certaines modalités et conditions, dans un délai maximum de 24 mois, prorogé par la suite jusqu’au 15 mai 2016 par acte.
Cependant, le bailleur a, après avoir demandé aux locataires de payer les loyers, les a assigné en résiliation du bail expulsion et paiement de diverses sommes.
Les locataire ont quant à eux sollicité reconventionnellement la nullité du protocole.

La Cour d’appel avait accueilli les conclusions du bailleur et rejeté celles des locataires. Ceux-ci faisaient grief à l’arrêt attaqué d’avoir notamment violé l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit que :
« Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d'un immeuble ou d'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu'elle est consentie par une personne physique. ». 


Ils considéraient que la promesse synallagmatique de vente consentie par le bailleur pour une durée de plus de 24 mois avait donné lieu à un simple acte sous seing privé et non pas, à un acte authentique comme la solennité de l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation le prévoit.
Ils arguaient également devant la Cour de cassation que la formalité de l’acte authentique, qui comporte la soumission du contrat à l’enregistrement, est destinée à protéger les intérêts du fisc et par conséquent, l’intérêt public. Dès lors la nullité prévue à l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation est absolue et peut être demandée par toute personne intéressée.

La Cour de cassation valide dans cet arrêt le raisonnement de la Cour d’appel. Elle commence par rappeler que le protocole signé entre les parties  consistait en réalité en une promesse synallagmatique de vente d’une durée supérieure à dix-huit mois. Dès lors, cet acte était soumis aux prescriptions de l’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation.
De plus, ce texte n’a pour objet que la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée. La nullité encourue ne peut-être que relative. 

Ainsi, la Cour d’appel n’a pas commis d’erreur de droit en considérant que seul le bailleur pouvait invoquer la nullité du protocole. La demande des locataires ne pouvait être que refusé.

Le pourvoir est rejeté.

Lire le texte dans son intégralité : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/890_26_46018.html



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