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Article juridique : Construction


#CONSTRUCTION #VEFA #RESPONSABILITÉ : Sur quels fondements de responsabilité peut agir l’acquéreur d’un immeuble en VEFA qui constate des désordres ? (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-21130)

Une SCI avait fait construire, en vue de la vente d’appartements en l’état futur d’achèvement (VEFA), une résidence comportant plusieurs bâtiments dont la réception a été prononcée sans réserve du 28 juillet 2006 au 30 juillet 2009.

 

L’assemblée générale des copropriétaires avait autorisé le syndic à prendre livraison des parties communes, assisté d’un expert, lequel a établi deux rapports, à l’issue de réunions contradictoires tenues en présence de la SCI les 27 mars et 19 juin 2009.

Or, se plaignant de la persistance de désordres et non-finitions affectant les parties communes, le syndic a par acte du 19 septembre 2013 assigné la SCI en réparation sur le fondement des articles 1792 et 1147 du code civil. 



Le problème de droit posé ici dans cet arrêt concernait l’articulation entre les garanties dues par le vendeur en l’état futur d’achèvement dans la mesure où celui-ci est considéré comme vendeur et réputé constructeur.

La cour de cassation vise tout d’abord l’article 1646-1 du code civil qui dispose que « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. ».  Le vendeur en état futur d’achèvement est donc redevable au regard de ce texte d’une garantie décennale calquée des constructeurs. 

 

De plus, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction alors apparents, l’action devant, en application du troisième, être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents.

 

Dès lors, il résulte de la combinaison de ces deux dispositions que l’acquéreur bénéficie du concours de l’action en garantie décennale et de celle en réparation des vices apparents.

 

La Cour de cassation précise alors que lorsqu’il agit en réparation contre le vendeur en l’état futur d’achèvement sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du Code civil, le caractère apparent du désordre s’apprécie en la personne du maître de l’ouvrage et au jour de la réception.

 

La Cour d’appel a donc commis une erreur de droit en déclarant l’action du syndic forclose en raison du fait que le vice de construction ait été apparent à la date de prise de possession par l’acquéreur du bien et non à la date de réception de celui-ci. En effet, la Cour considérait que l’action menée par le syndic relevait de la garantie des vices apparents qui n’avait pas été engagée « dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. » (article 1648 alinéa 2).  

 

L’arrêt de la Cour d’appel est donc cassé et annulé. 

 

Lire l’arrêt dans son intégralité : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/arrets_publies_2986/troisieme_chambre_civile_3171/2021_9999/janvier_10000/18_14_46337.html



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