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Article juridique : Construction


#CONSTRUCTION : Quel est l’office du juge en cas de contestation judiciaire de l’achèvement d’une construction en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ? (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 26 novembre 2020, 18-17.617, Publié au bulletin)

Des particuliers avaient acquis un lot en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à une SCI comportant notamment un appartement et la jouissance privative de deux jardins.
LA SCI, défaillante, avait sollicité l’intervention d’un garant financier afin de pouvoir achever les travaux.
Cependant, les travaux d’aménagement du talus situé en fond de parcelle et financés par le garant se sont révélés insuffisants et ont entraîné son effondrement à trois reprises rendant de fait l’accès au jardin impossible.
Par un premier arrêt de cassation, (Civ. 3e, 15 sept. 2016, nos 15-21.772 et 15-22.041), les juges avaient considérés que l’effondrement du talus ne permettait pas de considérer le lot comme achevé au sens de l’article  R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Pour rappel, cet article dispose que : « L'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé (…) lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. ».

Ainsi, les acquéreurs n’avaient pas eu à verser la somme représentant la fraction de 95% du prix.

A la suite de cet arrêt, les travaux ont pu être réalisés mais les particuliers refusaient toujours de payer la fraction du prix demandées.
La cour d’appel les avait alors condamné au paiement de cette somme.
Ils arguaient devant la Cour de cassation que les travaux entrepris n’étaient pas conformes à l’arrêt d’appel notamment avec du fait d'une différence de coût avec les estimations de l’expert.

La Cour de cassation précise dans cet arrêt, que la Cour d’appel n’était pas tenue de procéder à une recherche sur la différence entre l’évaluation du coût des travaux par l’expert et le coût des travaux exécutés.

Elle n'était pas plus tenue de vérifier si le constat d'achèvement de l'immeuble respectait les exigences contractuelles, cette recherche n'étant pas demandée.

Ainsi, en cas de désaccord des parties, il appartient au juge du fond, saisi par le garant d'une demande en paiement du prix de vente représentant la fraction de 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble, d'apprécier si celui-ci est achevé au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation.
De fait, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'immeuble était achevé, a ainsi légalement justifié sa décision.



Lire le texte dans son intégralité : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042619582?tab_selection=all&searchField=ALL&query=18-17.617&page=1&init=true

 

 

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