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Article juridique : Immobilier


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#IMMOBILIER : #MEUBLÉS DE TOURISME, #LOCATION SAISONNIÈRE ET #AUTORISATION DE #CHANGEMENT D’USAGE #AIRBNB :  LES DISPOSITIONS RELATIVES AU #CHANGEMENT D’#USAGE IMPLIQUENT LA PREUVE D’UN USAGE D’#HABITATION AVANT LE 1ER JANVIER 1970 (cour de cassation, 3e civ., 28 mai 2020, 18-26.366)

 

Cette affaire intéressera les propriétaires ou locataires habitués à louer pour de courtes périodes leur logement aux touristes de passage, ou les communes concernés par l’encadrement de cette pratique.

 

Pour mémoire, selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation :

 

  • Le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation , soumis à autorisation préalable dans les communes de plus de 200 000 habitants.

 

  • Est un changement d’usage le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

 

  • un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 (tous les moyens de preuve peuvent être utilisés) : le changement d’usage n’est pas soumis à autorisation préalable si un local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date.

 

La méconnaissance de ces dispositions expose la personne qui loue ponctuellement son logement à une amende civile maximale de 50.000 euros  et la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou l'Agence nationale de l'habitat peut demander au le président du tribunal d’ordonner le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe, sous astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. (article L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation).

 

En application de ces dispositions la commune de Paris a ainsi demandé au juge des référés la condamnation d’un propriétaire, estimant établir la preuve par l’acte de vente du bien, d’une destination d’habitation en 1980. Sa demande a été rejetée par les premiers juges.

 

La cour de Cassation confirme la décision des premiers juges en estimant que

 

  • un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

 

  • En conséquence, la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante.

 

En d’autres termes, pour se prévaloir des dispositions précitées du code de la construction et de l'habitation, il appartenait à la commune d’établir la destination d’habitation non pas en 1980, mais au 1er janvier 1970.

 

Texte intégral :

Rejet

Demandeur(s) : Ville de Paris

Défendeur(s) : Mme A... X...


Faits et procédure

1. Selon l’arrêt attaqué (Paris, 24 octobre 2018), la Ville de Paris a assigné en la forme des référés Mme X..., propriétaire d’un appartement situé à Paris, en paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, pour avoir donné en location ce local de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage, en contravention avec les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

Examen des moyens

Sur le premier moyen, ci-après annexé

2. En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le second moyen

Enoncé du moyen

3. La Ville de Paris fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors « que le local doit être considéré comme étant à usage d’habitation, non seulement dans l’hypothèse où il était affecté à l’habitation le 1er janvier 1970, mais également dans l’hypothèse où, postérieurement à cette date, il a été affecté à l’usage d’habitation, sachant que dans cette hypothèse, il est considéré comme étant à usage d’habitation dès qu’il reçoit cette affectation ; qu’en décidant qu’il n’était pas établi que le local ait eu un usage d’habitation quand ils constataient que l’acte de vente du 2 avril 1980 mentionnait expressément que le bien vendu était à usage d’habitation, les juges du fond ont violé l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. »

Réponse de la Cour

4. Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

5. Il en résulte que la preuve que le local a été affecté à un usage d’habitation postérieurement à cette date est inopérante.

6. La cour d’appel, appréciant la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, a retenu, souverainement, que les éléments produits par la Ville de Paris ne permettaient pas d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 et, à bon droit, que la preuve d’un usage d’habitation lors de l’acquisition par Mme X... de son appartement le 2 avril 1980 était inopérante.

7. Elle en a exactement déduit que la Ville de Paris ne pouvait se prévaloir d’un changement d’usage illicite au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

8. Le moyen n’est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;


Président : M. Chauvin président
Rapporteur : Mme Collomp, conseiller référendaire
Avocat général : Mme Valdès-Boulouque, premier avocat général
Avocat(s) : SCP Foussard et Froger - SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer


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