Menu Cabinet avocats Cazamajour et Urbanlaw
Recherche Cabinet avocats Cazamajour et Urbanlaw Recherche
Logo Cazamajour Avocats
Accueil >  Blog  > Blog


Article juridique : Urbanisme


#VEFA, Loi MOP et Personnes Publiques : comment ça marche => notre article vous explique tout en détail !

I. VEFA : PRINCIPES GÉNÉRAUX
 
La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est communément appelée « achat sur plan ».
Elle connaît des applications variées, celle-ci pouvant concerner la totalité d'un immeuble ou une partie, et intervenir avant le début des travaux comme à n'importe quel stade de ceux-ci.
Dans le domaine de la promotion immobilière privée, elle constitue l’une des techniques les plus utilisées d'accession à la propriété de locaux neufs, quelle que soit la destination de ceux-ci : à titre d'habitation, à titre professionnel ou encore mixte.
Tous les droits de nature à assurer la maîtrise foncière sont transférés : propriété du sol ou d'un volume immobilier, qualité de preneur dans un bail emphytéotique ou à construction, etc.
Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
Plus particulièrement, selon l’article L. 1601-3 du code civil :

« La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. »

Les principales caractéristiques de ce contrat sont donc notamment :
  • L’absence de soumission au code des marchés publics dès lors qu'il s'agit d'une acquisition immobilière (article 3, 3° du code des marchés publics) ;
 
  • Le maintien des pouvoirs de maître de l'ouvrage entre les mains du vendeur jusqu'à la réception des travaux (article L. 261-3 du code de la construction et de l'habitation).
 
En effet, la qualité de maître de l'ouvrage est en principe liée à la propriété du sol.
Le respect de cette règle pour un immeuble collectif vendu en l'état futur d'achèvement aurait conduit à conférer cette qualité à tous les acquéreurs du seul fait de leur acquisition de droits indivis sur le terrain.
Or, pour que le vendeur puisse respecter son obligation de construire, il est nécessaire qu'il conserve la maîtrise des travaux jusqu'à l'achèvement de l'immeuble.
Dans le cadre de ses pouvoirs de maître de l'ouvrage, le vendeur peut :
  • Choisir les architectes, entrepreneurs et autres techniciens ;
 
  • Arrêter librement les conventions passées avec eux ;
 
  • Effectuer la réception des travaux, qu'ils ont faits ou dirigés.
 
Conservant les pouvoirs du maître de l'ouvrage, le vendeur d'immeuble à construire assume les risques jusqu'à la livraison de l'immeuble (cour de cassation, 3e civ., 11 octobre 2000, pourvoi no 98-21.826).
 

II. VEFA ET PERSONNES PUBLIQUES

 

A. Intérêt du recours à la VEFA

 
Du point de vue des collectivités, la VEFA revêt plusieurs intérêts :
  • Possibilité d’intervenir dans un projet immobilier élaboré par des promoteurs privés.
 
La collectivité bénéficie d’un accès à des terrains privilégiés, alors que son patrimoine foncier est souvent restreint, et d’une économie d’échelle induite par la passation par le promoteur de marchés couvrant la totalité de l’opération immobilière.
  • Célérité de l’action publique : le mécanisme de la VEFA constitue un gain de temps considérable, par exemple par rapport au recours à l’expropriation.
 
  • Facilité de gestion : en période de crise économique et de restrictions budgétaires, la VEFA permet un étalement de la dépense publique.
 
Cette formule a donc connu un certain succès, d’autant plus qu’elle permet une souplesse d’action, en échappant à l’application tant de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 dite « MOP » que du code des marchés publics.
 

B. Cadre légal du recours à la VEFA

 
B.1. VEFA et loi MOP
Mise en garde : le recours à la VEFA peut entrer en conflit avec l'article 2 de la loi MOP, selon lequel :

« Le maître de l'ouvrage est la personne morale, mentionnée à l'article 1er, pour laquelle l'ouvrage est construit. Responsable principal de l'ouvrage, il remplit dans ce rôle une fonction d'intérêt général dont il ne peut se démettre. »

Cela est d’autant plus vrai qu’en application de ce texte la collectivité doit définir le programme, assurer le financement, passer les contrats ayant pour objet les études et l'exécution des travaux, etc.
La loi MOP implique donc que la collectivité publique soit passe directement les marchés de travaux nécessaires, soit ait recours à un maître d'ouvrage délégué avec lequel elle conclut obligatoirement un contrat de mandat.
Or, comme cela a été évoqué supra, dans une VEFA, la maîtrise d'ouvrage est conservée par le vendeur, propriétaire initial du terrain d'assiette ou titulaire d'un droit de construire sur celui-ci.
 
B.2. VEFA et marchés publics
Le recours à la VEFA peut également entrer en conflit avec les règles du code des marchés publics qui soumettent, comme vous le savez, la passation des marchés publics à des obligations de publicité et de mise en concurrence.
Pour mémoire, selon l’article 1 du code des marchés publics :

« Les marchés publics sont les contrats conclus à titre onéreux entre les pouvoirs adjudicateurs définis à l'article 2 et des opérateurs économiques publics ou privés, pour répondre à leurs besoins en matière de travaux, de fournitures ou de services. »

 
Une VEFA, conclue entre une collectivité territoriale et un opérateur économique privé, répondant à un de ses besoins en matière de travaux et moyennant paiement d’un prix se rapproche clairement de la définition d’un marché public.
En pareil cas, elle doit alors répondre à l’ensemble des exigences du code des marchés publics, faute de quoi elle peut être remise en cause pour méconnaissance des règles de publicité et de mise en concurrence.
La technique de la VEFA doit par ailleurs être mise en perspective avec la législation sur les marchés publics de travaux.
La définition de ces marchés est très étroitement liée à la notion de maîtrise d'ouvrage.
Le juge administratif a en effet considéré, à plusieurs reprises, qu'un marché public de travaux est un contrat où la personne publique exerce la maîtrise d'ouvrage (conseil d'état, 4 octobre 1967, Trani, Recueil 1967, page ; conseil d'état, 12 octobre 1988, Min. Affaires sociales et Emploi c/ Sergic, Recueil 1988, page 338).
Selon l’article 1er III du code des marchés publics :

« Les marchés publics de travaux sont les marchés conclus avec des entrepreneurs, qui ont pour objet soit l'exécution, soit conjointement la conception et l'exécution d'un ouvrage ou de travaux de bâtiment ou de génie civil répondant à des besoins précisés par le pouvoir adjudicateur qui en exerce la maîtrise d'ouvrage. »

A la lecture, la VEFA conclue entre une collectivité et un promoteur pour la réalisation d’un ouvrage est potentiellement requalifiable en marché travaux.
Des précautions s’imposent donc.
 
B.3. Critères jurisprudentiels du recours à la VEFA
Le conseil d'état a précisé les conditions dans lesquelles une collectivité publique est autorisée à recourir à la VEFA.
Il a jugé qu'aucune disposition législative n'interdit par principe aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de VEFA.

Il s'agit toutefois d'un contrat spécial dans lequel l'acheteur n'exerce aucune des responsabilités du maître de l'ouvrage et qui échappe tant aux règles de passation prévues par le code des marchés publics, qu'au régime d'exécution des marchés de travaux publics (conseil d'état, section, 8 février 1991, Région Midi-Pyrénées, requête n° 57679[1]).

 
Le recours à la VEFA est illicite lorsque les critères suivants sont réunis (conseil d'état, 25 février 1994, requête no 144641 ; conseil d'état, avis, 31 janvier 1995, requête n° 356960 ; conseil d'état, 14 mai 2008, requête n° 280370) :
 
  • L'objet de l'opération est la construction même d'un immeuble ;
 
  • La construction est réalisée pour le compte de la personne publique ;
 
  • L'immeuble a été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique ;
 
  • L'immeuble est entièrement et immédiatement destiné à devenir la propriété du pouvoir adjudicateur.
 
En revanche, le recours à la VEFA est admis pour la réalisation d'un commissariat de police dès lors que sa réalisation ne constitue qu'une partie d'un immeuble destiné pour sa plus grande part à d'autres propriétaires, et ce même si l'État a demandé que soient prises en compte au stade de la conception du bâtiment des spécifications techniques particulières correspondant aux besoins de ses services de police (conseil d'état, avis, 31 janvier 1995, requête n° 356960).
 
Lorsque les quatre conditions précitées sont remplies, le juge considère que la personne publique est tenue d'assumer son rôle de maître d'ouvrage public et donc de conclure un marché public pour l'exécution des travaux.
 
En pratique, le juge est particulièrement attentif au critère relatif à la conception en fonction des besoins propres de la collectivité publique.
 
Si les autres conditions d'illégalité sont remplies, le juge sanctionnera le recours à la VEFA lorsque la collectivité interfère dans la conception des ouvrages et/ou modifie trop fortement la conception initialement retenue pour les ouvrages.
 
Il en va ainsi d'une modification importante du programme d'aménagement des locaux à l'initiative de la collectivité, et visant à exclure du programme des surfaces déjà construites et à supprimer une liaison entre deux bâtiments (cour administrative d'appel de Bordeaux, 1er mars 2005, Carrière et Molinier, requête n° 01BX00788).
 
 
 
 
 
B.4. Objet de la VEFA
 
 
Sous réserve du respect des critères précités, la personne publique peut légalement recourir à la VEFA pour plusieurs opérations.
 
 
  1. 1.    Acquisition d’une partie d'un ensemble immobilier.
 
La collectivité acquiert une portion d'ouvrage, indissociable des autres composantes d'un projet immobilier.
 
Une portion d'ouvrage est considérée comme faisant partie intégrante d'un ensemble si elle n'est ni fonctionnellement indépendante, ni économiquement détachable du reste de la construction.
 
Cet immeuble peut être en cours de construction ou de conception par un promoteur privé et s'adresser en priorité à une clientèle privée.
 

Par ce biais, la collectivité publique peut insérer dans une vaste opération immobilière des haltes garderies, des services sociaux, des commissariats de police, et bien d'autres services publics (cf. s'agissant de l'acquisition d'un auditorium dans un ensemble immobilier, tribunal administratif de Bordeaux, 9 mars 2006, Groleau, requête n° 0503346, Dr. adm. 2006, comm. 95).

 
  1. 2.    Acquisition d’un immeuble dans sa totalité (conseil d'état, avis, 31 janvier 1995, requête n° 356960).
 
Les personnes publiques peuvent également acquérir la totalité d'un immeuble standard, utilisable dans les mêmes conditions par une personne publique ou une entreprise privée (garages pour véhicules ordinaires, bureaux standards, logements pour le personnel...), à condition que la personne publique ne soit pas à l'origine de sa conception.
 
Le conseil d'état relativise toutefois la standardisation de l'immeuble en admettant que des spécifications particulières, correspondant aux besoins du service, puissent être prises en compte au stade de la conception du bâtiment (conseil d'état, avis, 31 janvier 1995, requête n° 356960).
 
  1. 3.    Acquisition d’un immeuble en cours de réhabilitation ou de rénovation.
La cour administrative d'appel de Bordeaux, dans un arrêt du 1er mars 2005 (cour administrative d'appel de Bordeaux, 1er mars 2005, Carrière et Molinier, requête n° 01BX00788), a que les conditions du recours à la VEFA s'appliquent également à des « opérations d'aménagement et de construction d'un immeuble neuf ou réhabilité ».
Le juge administratif adopte, en la matière, une démarche pragmatique et peut sanctionner par un détournement de procédure le montage d'opération sous forme deVEFA s'il considère qu'elle vise uniquement à s'affranchir des règles du code des marchés publics.
Cette technique contractuelle doit donc être utilisée avec prudence et transparence.
 

Pour votre parfaite information et à titre d’exemple, le recours à la VEFA a été jugé légal dans les cas suivants :

  • Acquisition d’un immeuble de plusieurs étages, destiné au service d'une communauté urbaine, dont le rez-de-chaussée comportait des commerces vendus à des personnes privées et où, dans le parking souterrain à cet immeuble, des emplacements étaient réservés à ces commerces (tribunal administratif de Nantes, 3 juin 1992, Préfet de la Sarthe, requête n° 91-3110).
Dans cette situation, n'était pas rempli le critère d'illégalité suivant lequel la collectivité publique doit être la seule propriétaire de l'immeuble.
  • Acquisition d'une partie d'un ensemble immobilier destinée à devenir un auditorium, pour la même raison (tribunal administratif de Bordeaux, 9 mars 2006, Groleau, requête n° 0503346).
  • Achat par la communauté urbaine de Bordeaux d'un parc public de stationnement (cour administrative d'appel de Bordeaux, 19 mars 2002, Communauté urbaine de Bordeaux, requête n° 97BX01384).
Le contrat a été jugé légal, la CUB ne devant pas exercer la maîtrise d'ouvrage car, d'une part, le contrat n'avait pas pour objet la construction d'un immeuble que la CUB aurait conçu en fonction de ses besoins propres et selon des caractéristiques qu'elle aurait elle-même définies et, d'autre part, la vente ne portait pas sur l'immeuble dans son entier, mais seulement sur une partie de l'ensemble immobilier édifié.
 

III. REGIME JURIDIQUE DE LA VEFA – OBSERVATIONS GÉNÉRALES

 

A. Application des règles civiles

1. Un contrat de VEFA est, en principe, conclu conformément aux dispositions des articles 1601-1 à 1601-4 du code civil et L. 261-11 à L. 261-14 du code de la construction et de l'habitation, et ce même si l’acquéreur est une personne publique.

Les règles posées par le code civil n'étant pas, hors cas particulier du secteur protégé, considérées comme d'ordre public, les parties bénéficient d'une certaine liberté contractuelle.

Il reste que la VEFA possède certaines caractéristiques essentielles, que l'on ne peut modifier sans dénaturer profondément le contrat, à savoir :

  • Transfert de propriété des ouvrages à construire au fur et à mesure de leur exécution.
  • Paiement du prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux, même si les modalités de l'échelonnement des paiements ne sont pas strictement réglementées (sauf VEFA en secteur protégé).
  • Maîtrise d'ouvrage conservée par le vendeur jusqu'à la réception des travaux.
2. Le vendeur devra la garantie des vices de construction apparents, quelle que soit leur gravité (cour de cassation, 3ème civ., 26 février 1992, requête n° 90-13.320), dans la mesure où ils ont été signalés par l'acquéreur dans le mois qui suit la prise de possession des locaux (article  1642-1 du code civil, article L. 261-5 du code de la construction et de l'habitation).
En d'autres termes, le vendeur n'est pas déchargé, par la réception des travaux, des vices alors apparents (cour d’appel de Paris 19ème ch. B., 29 octobre 1998, Chaignon c/ Jourdain Pyrenées, Constr.-urb. 1999, comm. 4).
La garantie des vices apparents semble impérative, même en dehors du secteur protégé.
S'agissant des défauts de conformité, et sur la base de son obligation de délivrance, le vendeur doit garantir la conformité des travaux par rapport aux prévisions contractuelles.
3. Selon l’article 1646-1 du code civil :

« Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »

Le vendeur est en effet tenu à la responsabilité décennale des dommages affectant l'ouvrage et à la garantie de bon fonctionnement de certains éléments d'équipement du bâtiment, d'une durée minimale de deux ans conformément aux articles 1792 et suivants du code civil.
Les règles relatives à ces garanties ont un caractère impératif, même en dehors du secteur protégé du logement.
4. Le vendeur d'immeuble à construire n'est, en principe, pas tenu par la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du code civil (cour de cassation, 3ème civ., 30 mars 1994, Bull. civ. 1994).
Cette solution découle de l'article 1646-1 du code civil qui précise que le vendeur d'immeuble à construire est tenu des obligations dont sont eux-mêmes tenus les architectes, les entrepreneurs et autres locateurs d'ouvrages en application des articles 1792 à 1792-3 du Code civil, mais ne vise aucunement l'article 1792-6.
 

B. Principe de non-soumission au code des marchés publics

Dans la mesure où la personne publique n'y exerce pas la maîtrise d'ouvrage, le contrat de VEFA ne peut être considéré comme un marché public de travaux.
Il n’est donc pas soumis aux règles de passation et d'exécution du code des marchés publics.
 Il en résulte que les contrats nécessaires à la construction des immeubles sont conclus sans publicité, ni mise en concurrence préalable.
 
 
 
 


[1] Dans cette espèce relative à la construction d’un hôtel de Région, le conseil d’étata considéré que l'objet du contrat était la construction même pour le compte de la collectivité d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres.

Il a par conséquent annulé la décision du conseil régional de suivre une procédure de VEFA pour la réalisation des travaux.

 

mots clés : #urbanisme #droitdelurbanisme #loiMOP #VEFA #vente #collectivité #permisdeconstruire #codedelurbanisme #permisdaménager #lotissement #construction #immobilier #avocaturbanisme #avocatdroitdelurbanisme #avocatdroitdelurbanismebordeaux #avocatdroitdelurbanismetoulouse #avocatdroitdelurbanismeparis #avocatimmobilier #avocatdroitimmobilier #avocatdroitimmobilierbordeaux #avocatdroitimmobiliertoulouse #avocatdroitimmobilierparis


0 commentaire

Laisser un commentaire



Question de sécurité * :
Quelle est la quatrième lettre du mot WKQIXHO ?
 

*Champs obligatoires