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Article juridique : Immobilier


Réforme du CG3P : de la mise en concurrence des autorisations d’occupation domaniales a la sécurisation des opérations immobilières

La loi n° 2016-1691 du 9 décembre 2016 relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique (dite « loi Sapin 2 ») a habilité le gouvernement à légiférer en matière de droit des propriétés publiques, dans le but de :

  • Renforcer les obligations de publicité et de mise en concurrence applicables à certaines autorisations d’occupation et préciser l’étendue des droits et obligations des bénéficiaires
  • Faciliter et sécuriser les opérations immobilières réalisées par les personnes publiques tout en intensifiant les obligations de publicité et de mise en concurrence préalables aux opérations de cession.

Le gouvernement a adopté et publié sur ce fondement, le 19 avril 2017, l’ordonnance n° 2017-562 relative à la propriété des personnes publiques modifiant le code général de la propriété des personnes publiques (CG3P).

C’est l’occasion de revenir sur les modifications majeures.

 

I. LE RENFORCEMENT DES OBLIGATIONS DE PUBLICITE ET DE MISE EN CONCURRENCE DE TITRES D’OCCUPATIONS PRIVATIVES

 

Un champ d’application circonscrit

1. À compter du 1er juillet prochain, l'occupation ou l'utilisation du domaine public en vue d'une exploitation économique sera soumise à une procédure de sélection préalable entre les candidats potentiels à défaut de dispositions législatives contraires.

Par cette obligation, l’ordonnance prend acte de la récente jurisprudence européenne (CJUE 14 juill. 2016, aff. C-458/14, Promoimpresa Srl) mettant fin à la position du conseil d’Etat (conseil d’Etat 3 décembre 2010, Jean Bouin n° 338272)

2. Un certain nombre d’exception est prévue aux articles L. 2122-I-2 et L. 2122-I-3 du CG3P :

  • lorsque la délivrance du titre s'insère dans une opération donnant déjà lieu à une procédure de publicité et de mise en concurrence ;
  • Lorsque l’urgence le justifie auquel cas la durée du titre est limitée à un an ;
  • lorsque le titre a pour seul objet de prolonger une autorisation existante, sans que sa durée totale ne puisse excéder celle prévue à l'article L. 2122-2 ou que cette prolongation excède la durée nécessaire au dénouement, dans des conditions acceptables notamment d'un point de vue économique, des relations entre l'occupant et l'autorité compétente ;
  • lorsque l'organisation de la procédure de publicité et de mise en concurrence s'avère impossible ou non justifiée, et sous réserve de rendre publiques les considérations de droit et de fait ayant conduit à se fonder sur cette exception. C’est notamment le cas lorsqu’une personne bénéficie d’une exclusivité de jouissance de la dépendance en cause.

3. Des interrogations subsistent quant à la complète conformité de la réforme avec le droit de l’Union européenne. En effet, les dépendances du domaine privé de la propriété publique sont de facto exclues alors que le droit de l’Union européenne est indifférent de la distinction nationale entre domaine privé et domaine publique.

 

Des obligations de publicité et mise en concurrence adaptées

1. Seule une publicité est exigée sans mise en concurrence lorsque :

  • l’occupation autorisée est de courte durée (manifestations artistiques et culturelles, privatisations temporaires de locaux…) ;
  • ou le nombre d'autorisations disponibles pour l'exercice de l'activité économique projetée n'est pas limité.

Plus précisément, la publicité doit être « de nature à permettre la manifestation d'un intérêt pertinent et à informer les candidats potentiels sur les conditions générales d'attribution » ;

2. Des mesures de publicité et de mise en concurrence sont exigées pour les autres hypothèses. L’autorité de délivrance en définit librement les caractéristiques sous réserve que :

  • la procédure présente toutes les garanties d’impartialité et de transparence ;
  • les mesures de publicité permettent aux potentiels candidats de se manifester.

3. En outre, lorsque la délivrance du titre d’occupation est sollicitée spontanément par une personne souhaitant en bénéficier, l’administration n’est pas exonérée de ces obligations.

 

II. LA LIMITATION DES TRANSFERTS DE TITRES D’OCCUPATION PRIVATIVE

 

L’ordonnance restreint les possibilités de transfert des titres d’occupations attribués à l’issue d’une procédure de publicité et de mise en concurrence.

Désormais, la transmissibilité des titres d’occupation est considérablement limitée lorsqu’ils ont fait l’objet de publicité et de mise en concurrence.

En effet, il est prévu que le transfert ne peut intervenir « lorsque le respect des obligations de publicité et de sélection préalables à la délivrance d’un titre s’y oppose » s’agissant tant des autorisations d’occupation du domaine public de l’Etat constitutives de droits réels délivrés sur le fondement de l’article L. 2122-7, que des Baux emphytéotiques administratifs (BEA) prévus aux articles L. 2341-1 du CG3P et L. 1311-3 du code général des collectivités territoriales.

Dans l’attente de précisions jurisprudentielles à ce sujet, on peut raisonnablement en déduire que dans la plupart des cas, la substitution d’un bénéficiaire devra donner lieu à une nouvelle procédure de publicité et de mise en concurrence à moins que la substitution ait été prévue dans les termes de l’autorisation initiale, à l’instar des obligations en matière de marché public (CJCE 19 juin 2008 Pressetext, C-454/06).

 

 

III. LA REORGANISATION DES PROCEDURES DE DECLASSEMENTS ET DES CESSIONS DES BIENS DU DOMAINE PUBLIC

 

1. L’ordonnance étend la procédure de déclassement anticipé à l’ensemble des personnes publiques pour les biens du domaine public affectés à un service public mais également à ceux affectés à l’usage direct du public.

Dorénavant, la durée prévue par l’acte de déclassement ne peut plus être encadrée par décret. La limite de 3 ans demeure mais une nouvelle exception est admise :

« lorsque la désaffectation dépend de la réalisation d'une opération de construction, restauration ou réaménagement, cette durée est fixée ou peut être prolongée par l'autorité administrative compétente en fonction des caractéristiques de l'opération, dans une limite de six ans à compter de l'acte de déclassement »

2. Une nouvelle exception au principe d’inaliénabilité du domaine public est instaurée à l’article L. 3112-4 du CG3P :

« Un bien relevant du domaine public peut faire l'objet d'une promesse de vente ou d'attribution d'un droit réel civil dès lors que la désaffectation du bien concerné est décidée par l'autorité administrative compétente et que les nécessités du service public ou de l'usage direct du public justifient que cette désaffectation permettant le déclassement ne prenne effet que dans un délai fixé par la promesse. »

Cette dérogation est toutefois limitée puisqu’elle ne prévoit pas la possibilité d’effectuer une vente à proprement parler.

En outre, elle est également assortie de garanties permettant d’empêcher la vente pour préserver la continuité du service public ainsi que la protection des libertés auxquelles le domaine est affecté.

 

3. Par ailleurs, le texte aménage une possibilité pour les autorités compétentes de régulariser rétroactivement des actes de disposition intervenus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance concernant des biens désaffectés mais non déclassés.  

 

4. Enfin, l’ordonnance prévoit que des biens meubles du ministère de la défense, y compris du matériel de guerre, peuvent être cédés au profit d’Etats étrangers lorsqu’ils contribuent à une actions d’intérêt public, notamment diplomatique, d’appui aux opérations de coopération internationale militaire.

 

Mots clefs : droit de la propriété des personnes publiques, code général de la propriété des personnes publiques obligation de publicité, obligation de mise en concurrence, autorisation d’occupation du domaine public, AOT, titre d’occupation du domaine public, Bail emphytéotique administratif, BEA, transfert de titre d’occupation, procédure de déclassement, cession de bien du domaine public.

Article publié le 7 juin 2017.


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